察势者智，驭势者赢。把握时代新经济趋势，明晰资产占位定律，“不确定”中寻找“确定”，才能掌握核“芯”资产配置“密码”、守护财富健康。

2023年6月22日，合富•天鑽匯邀请房地产界、金融界拥有前瞻视野的精英嘉宾——合富·天鑽匯业务负责人林嘉尧先生、合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云女士、金融界投资专家夏磊先生，专为高净值人士礼献一场房地产行业年度盛典，以一场主题为『打开核“芯”物业之门——合富·天鑽匯礼遇成功人士』的圆桌论坛，展开顶流思想碰撞，分享核“芯”物业资产甄选之道。

活动现场共邀约了近15家经营稳健、实力雄厚的开发商、300组高净值客户莅临现场，十余家媒体到场参加并作活动报道。

【资料图】

01 当下中国经济的主要特征

“中长期”有挑战，“中短期”不悲观

夏磊先生表示，从市场情绪反馈，今年年初随着疫情恢复后的效果不如预期、第二季度的各项经济数据表现较差、美联储加息仍在持续……这些因素都使得今年上半年的经济形势与去年上半年很像，有“过山车”的感觉。 从外部经济环境影响看，今年年中，美国从去年年初至今进行10轮加息后按下“暂停”键。专家认为，这一行为对美国经济的增长起到明显的降温和抑制作用，相反此举利好中国人民币汇率的走强，中国央行货币政策也预计会迎来更加宽松的环境，有助于 恢复市场的信心和预期 。 从房地产复苏态势及政策面看，夏磊先生认为由于此前房地产低基数效应，所以2023年以来，房地产市场只能说是部分指标有所改善。但他认为国家对下半年或者延续至明年初“一篮子”政策措施的出台已定调，可能涉及的范畴是最直接有效的 “财政政策”、“货币政策”、“稳内需、拉消费” 的政策（重点是对房子和汽车的消费推动）、 “产业政策” （倾向新科技产业）等。 从中国经济动能看，夏磊先生非常看好中国 “新经济转型” 为经济发展注入的动力。例如近两年中国新能源汽车市场已实现快速增长，从2020-2022年基本翻了4倍；1-5月份，新能源汽车出口增长1.6倍，中国首次成为世界最大汽车出口国。中国经济发展的新动能已跑出加速度。

夏磊先生用一句话概括当下中国经济形势： “‘中长期’有挑战，‘中短期’不悲观。” 尤其是对于下半年，随着国内一揽子政策出台、美联储暂停加息、房地产逐步稳住以及新经济转型成效显现，国内经济将会走向复苏，要保持一定的定力和信心。

“新二元结构”下经济是“相对的”

流动性良好的建议，“置业”抗“通胀”

林嘉尧先生认为，当下的经济现状符合近年来我国出现的新经济现象—— “新二元结构” 论。新二元结构中 “国计”和“民生” 这二元在资源和资金配置上，是呈现严重分化的，是一种“不平衡”和“割裂”的状态。第一元就是“国计”；第二元就是“民生”。前者“国计”是用来干大事的，跟国家战略有关的领域或者一些国有企业。它包括重要的基础设施、高科技，解决“卡脖子”的先进的一些企业或平台等等。“民生”就是和老百姓的生活息息相关的，大部分的就业机会在这里。 近年来M2猛放水，像今年2月M2增长创7年新高。那为什么国家在货币流动性大的时候，很多百姓还是觉得手上没钱？因为钱都流向了“国计”部分在循环，没有流向“民生”。所以在“国计”部分会感觉出现“通胀”。“民生”部分就是觉得是经济收缩了，他们受经济影响会通过还债、降低消费来抵御风险。

合富·天鑽匯业务负责人·林嘉尧先生

在此启示下，林嘉尧先生总结当下“新二元经济结构”下经济状态对不同的主体而言，影响是相对的、割裂的。他建议流动性好、资金充足的客户，可以通过配置高端核“芯”物业去抗“通胀”。

02 房产还能否成为资产配置的优选项

应对“不确定”，把握“确定性”与“稀缺性”

夏磊先生指出，不确定的环境中，资产配置要遵循两大核“芯”原则， 一是降低收益预期；二是降低风险 ，追求一些“确定的”、“核‘芯’”的、“稀缺”的优质资产。 在资产配置的多选项中，夏磊先生强调 “房子依然是资产配置的基础和前提” 。在资产配置比例上，他给出“3：4：3”的比例建议：房产配置占比约30%，低风险、流动性比较好的现金及固收理财占比40%、权益类资产配置占比约30%。

金融业界投资专家·夏磊先生

做房产配置需要选择怎样的房子？夏磊先生认为应具备三大核“芯”因素： 核“芯”城市、核“芯”区域、核“芯”房产 。看美国纽约及洛杉矶、英国伦敦、法国巴黎、日本东京等过去40年房地产的变化，这些核“芯”城市的房价依然是涨幅最高的。市场经验总结，在经济越不好的时候，核“芯”城市核“芯”区域的核“芯”房产，波动性小，流动性越好，是房产配置的优选。

“鸡蛋”应该谨慎选择，放对篮子

现在的“钱”要放在哪里？林嘉尧先生表示，这是今年很多投资者比较困惑的问题。大家都觉得目前可供选择的篮子类型多样化，有房地产、股票、银行储蓄、股权、黄金等。但“鸡蛋”放哪才能更好地分散风险？

股权，金融人士看好它的前景，但很考验专业团队和专业眼光；股票，需要非常强的专业性和对市场敏感的把握度，建议非专业人士谨慎选择；黄金，属于硬通货，但目前黄金价格达到了近五年最高位，不建议现在高位入手；储蓄，今年银行存款利率进入到2%的阶段，储蓄收益下降，也影响资产增速。 房子，最近国家密集发声，全国多地从公积金上限、贷款比例等不同角度放松条件，接下来还有很多政策出台。 豪宅因为难以复制的产品力成就它的稀缺性 ，从而决定了它的资产属性，从未来十年甚至更长远来看，房子也许不会像以前一样能获得暴利，但肯定是投资篮子里很重要的一“篮”。

需求回归城市中心，广州优质物业领跑

当前二手楼市交投不理想，主要还是供应结构和价格所致。这是冯佩云女士的见解。 从结构看，广州80年代实施福利分房，2000年进入商品房时代。这样的发展背景下，现在市场上的二手房大部分是20-30年左右楼龄的房子，且或多或少存在明显缺陷，如结构布局落后、通风采光差、朝向不好，面积小、无车位等等。 从房价看，广州楼市大致经历了2009年、2016年、以及2020年下半年~2021年一季度三次明显的价格上涨。这三次价格上涨相同的是，都是首先由市中心开始，然后向外围传递；但最近这一次的价格上涨行情，并没有传递到外围，外围的价格不但没有上涨，更是持续下调。所以目前市区的房价已经在一个比较高的水平。这种结构和价格，既无法充分满足改善换房需求，也不能很好地形成阶梯式的住房消费。 在冯佩云女士看来，优质房产之所以能够成为资产配置的择优选项，不单因为它有保值、增值能力，而且还拥有较强的流动性。优质的房产，本来就鲜有放售，所以这类房子一但放卖，容易受追捧，只要定价合理，基本很快就能成交。所以当下市场不是缺房子，而是缺“好房子”。 再看一手楼市。合富大数据显示，2022年一线城市北上广深一手住宅成交量跌幅在不同能级城市中居末，价格稳中有升。 在广州，2022年一手住宅全年成交面积下降了30%；传统中心四区，只减少了15%，但价格上涨了10%。明显优于大市；一手住宅成交金额前五楼盘，传统中心区占了三个项目，而2021年只有一个项目。同期，总价1000万以上成交套数，同比增长超过20%、单价10万元/㎡以上成交套数，同比增长超过40%。

合富辉煌广州公司市场首席分析师·冯佩云女士

冯佩云女士认为，这些数据说明：一线城市韧性较强； 当下房产的需求回归城市中心 ； 高端、豪宅物业逆市受追捧 。国家对房地产的最新“定性”： 房地产依然是国家的支柱产业，推动房地产业向新发展模式转型，重“质”不重“量”。

03 如何选对广州核“芯”物业

广州核“芯”地段演变

林嘉尧先生认为广州核“芯”物业包含两个要素： 核“芯”地段竞争力和产品力。 说到地段，要看广州豪宅核“芯”地段的演变。广州豪宅的1.0时代，豪宅出现在霸占了城央与江景资源的二沙岛、滨江东；广州豪宅2.0时代，出现“大而奢”的星河湾等豪宅项目；2010年亚运会之后，珠江新城异军突起成为商务中心，以CBD地段和稀有江景优势开启广州豪宅3.0时代。 “十四五”规划后，广州豪宅核“芯”区发生了很大变化，珠江新城是现在广州当之无愧的中心，而琶洲与金融城是广州CBD“金三角”两翼。 “金珠琶” 成为广州豪宅的核“芯”地段。另外每个区域基本都有各自的“标杆”物业，比如番禺、南沙、西部等都有一定的标杆物业也同样备受市场追捧。

高净值人群的资产配置逻辑

再看核“芯”物业的另一个要素： 产品力 。林嘉尧先生认为，在广州，城市更新受益者、创二代、oldmoney、海归青年“四大类高净值人群”对城市核“芯”物业资产的配置逻辑存在明显的差异，对产品的倾向偏好不同。

城市更新受益者 ：在城市更新拆迁中的受益人群，务实，低调，更倾向于大社群、大社区，地缘情结重，钟情城央大社区。 创二代 ：从小生活环境优越，愿意尝试新事物，偏好城市核心地段CBD或江景物业。 Oldmoney ：指“创一代”例如潮汕老板等，一般做实业起家，更喜欢江景、山景、稀缺资源，尤其关注风水。 海归青年 ：视野更开阔，接受度更高，愿意尝试新事物，更关注新颖、超前的产品设计，例如一些大平层、酒店资产更能吸引他们的关注。

拥抱新预期 迎接好未来

读懂政策，去紧跟国家风向的步伐，做出合适的资产配置决策，才能从容跨越经济周期。 拨开“房产税”的迷雾，冯佩云女士认为，短期2~3年内，房产税不具备全面开征的条件。窗口期建议大家合理调整自己的核“芯”物业资产配置，提高房屋品质，达到优化家庭房屋资产。 期望如各位专家所言，多层面利好叠加下，房地产市场和经济面在今年下半年的修复及维稳可期。

04 携手15席臻萃豪宅物业

全新星级服务标准

本次活动联动邦华、侨鑫、星河湾、城投、霍英东集团等多家知名品牌房企，发布的优质物业涵盖酒店资产、新世代豪宅、江岛物业、新登场城芯资产、墅级物业、金珠琶资产，CBD旁资源豪宅等7大类，多维度产品类型满足高净值客户群体多方位的需求，也进一步体现了合富辉煌作为“广州豪宅发展史的见证者”，在广州乃至大湾区豪宅代理市场中的统帅地位。

合富·天鑽匯成立以来，被喻为房地产的“私人银行”，本次活动中也由合富·天鑽匯副总经理黄帼媚女士带领鑽级服务团队，上台发布全新升级的合富·天鑽匯星级服务标准。

合富·天鑽匯2023核“芯”资产物业巡礼圆满盛启，作为已经持续多届的行业盛事，将持续为高净值客户预见大湾区财富价值先机，同时也为城市、行业带来积极深远的影响。